Primero hablemos acerca de todos los intermediarios involucrados dentro de este proceso.
Los intermediarios
Durante el proceso de comprar una propiedad raíz debes tener en cuenta todas las personas involucradas, por ejemplo, tú como comprador y tu agente de bienes raíces o Realtor que te representa -si es que tienes uno-, el vendedor de la propiedad y su agente Realtor vendedor -que usualmente tiene uno-.
La compañía de título que es la que se encarga de realizar todo el procedimiento de transferencia de la propiedad una vez se llegue a un acuerdo entre el comprador y el vendedor, esta compañía de título es la que recolecta el dinero de una de las partes (comprador) y se lo entrega a la otra (vendedor).
Otro de las de los actores involucrados en este proceso es la compañía o el profesional encargados de inspeccionar la propiedad e indicar todos los detalles físicos y el estado en el cual se encuentra la propiedad, los posibles arreglos que debes hacer o los aspectos que deben ser reparados o que representan algún peligro, como por ejemplo, un problema con el sistema eléctrico.
Otro actor que también puede hacer parte de este proceso es el prestamista, por ejemplo, un banco, la entidad que te está prestando el dinero si es que estás tomando un crédito para apalancarte y lograr realizar la compra.
Puede llegar a ocurrir que después de la inspección debas solicitar algunas cotizaciones de empresas como por ejemplo, para cambiar el sistema de calefacción o de aire acondicionado, cotizar el reemplazo de un piso o el arreglo del sistema eléctrico.
Todos estos aspectos que haya que corregir dentro de la propiedad es información que te puede ser muy útil para sustentar una reducción del precio ante el vendedor o negociar quien realiza las reparaciones.
Otro actor muy importante es la empresa o el profesional que logra llegar a un estimado de valoración de la propiedad con base en las condiciones de la misma, las condiciones de mercado, las propiedades que han sido vendidas alrededor, entre otros factores que influyen en dicho valor.
Esta valoración de mercado es la que utiliza el banco o la entidad prestamista para poder prestarte los recursos económicos, si la valoración a mercado de la propiedad es muy baja con respecto a lo que estás pagando, es altamente probable que el banco decida no prestarte el dinero debido a esta razón.
El tipo de propiedad que deseas adquirir
Éste es un punto primordial, saber o definir qué tipo de propiedad es la que deseas adquirir o la que encaja mejor con tus condiciones e intereses económicos.
Muchas veces observo que las personas buscan adquirir un tipo de propiedad y la decisión la toman basados más en las emociones qué en la racionalidad, y aunque el proceso de compra en una propiedad involucra mucho el componente emocional también es importante que revisemos la parte de los números.
Puede ser que en algún momento dado encuentres una propiedad que te encanta pero que realmente no va acorde a tus intereses y necesidades económicas y esto es importante tenerlo claro para tomar buenas decisiones.
Así que lo primero es definir el tipo o los tipos de propiedades que te interesan, por ejemplo, si es una ‘Single Family’, si es un Condominio o si lo que estás buscando es una vivienda Multifamiliar (Multi-Family) para vivir en una y alquilar las demás.
Otro apartado importante es que definas los rangos de precios en los cuales te interesa comprar, ya que definiendo este presupuesto e intentando siempre cumplirlo evitarás que termines tomando decisiones que no se encuentran dentro de tu plan.
También es importante que marques un tiempo estimado de compra, si son meses o son años teniendo en cuenta las condiciones actuales del mercado.
A veces, podemos encontrar condiciones muy favorables como por ejemplo, unas bajas tasas de interés y unos precios de propiedades razonables; pero en otras ocasiones el mercado puede estar bastante inflado al igual que las tasas de interés.
Por eso es importante que tengas claridad sobre el momento en el cual te encuentras tanto tú como el mercado inmobiliario.
Las herramientas de búsqueda e investigación
Existen muchas herramientas que te pueden ayudar con la búsqueda como por ejemplo: RedFin, Zillow, Realtor, Trulia, entre otras.
Estas herramientas son muy útiles para observar la información acerca de las propiedades que están disponibles para la venta en el mercado de propiedad raíz que te interesa.
Podrás visualizar las características de cada una de las propiedades, los precios en los cuales han sido vendidas a través de los años y demás información relevante.
A diferencia de otros países esto es una gran ventaja que tiene el mercado de propiedad o bienes raíces de los Estados Unidos, permite a los potenciales compradores obtener mucha información acerca de las diferentes propiedades que se encuentran en venta.
Puedes revisar en tu zona a qué precios se han estado vendiendo las propiedades en el pasado, cómo se han comportado las ventas en un periodo de tiempo determinado y demás información útil.
Ten presente que aunque la mayoría de las aplicaciones muestran casi toda la cantidad de propiedades disponibles para la venta, en algunas ocasiones puede que una aplicación no pueda listar una propiedad.
Esto se debe por ejemplo, a que algunas aplicaciones ofrecen la opción de listar una propiedad exclusivamente con ellos y esto hace que las otras aplicaciones no logren visualizar la propiedad en sus sistemas.
Te menciono esto para que lo tengas presente y no solamente utilices una aplicación sino que aproveches que tienes la opción de utilizar varias.
Una de mis favoritas es RedFin ya que permite visualizar el mapa y ver donde se ubica la propiedad con tan sólo un clic y sin tener que abrir la ficha técnica para cada una de las propiedades.
Prepararse antes de lanzar una oferta
Es importante que te prepares con toda la información posible antes de lanzar una oferta, sobre todo porque en ocasiones una vez lances una oferta el vendedor la acepta inmediatamente y a partir de ahí tienes unos tiempos dentro del contrato que debes cumplir.
Si no tienes claridad sobre estos tiempos es importante que lo consultes a tu Realtor o representante de compra y si lo estás haciendo por tu cuenta debes tener claridad sobre los tiempos de desarrollo del proceso.
Es probable que después de que hayas investigado acerca de las propiedades decidas ir a visitar alguna de ellas, ya sea con la ayuda de tu representante o agente de compra o el representante o agente de venta del vendedor.
Durante esta visita asegúrate de tomar fotografías y si es necesario lleva una libreta de apuntes y anotar las consideraciones que debas tener en cuenta más adelante.
Por ejemplo, puedes tomar fotografías de la placa del aire acondicionado o el calentador de agua en las cuales se pueda identificar el año y las características de cada equipo para que posteriormente puedas investigar acerca de los mismos.
Según las leyes de cada uno de los estados es probable que se deban incluir ciertas amenidades dentro de la propiedad como por ejemplo: la nevera.
Si visitas una propiedad que incluya el horno, la estufa, el lavaplatos, la nevera y demás equipos de cocina, puedes inspeccionar el estado físico de estos elementos.
Pero sobre todo céntrate en las cosas que tienen un mayor costo de reparar o reemplazar, como por ejemplo: el piso o temas puntuales de estructura o relacionados con las paredes que puedas visualizar físicamente.
Hay puntos muy importantes de una propiedad que no necesariamente podrás visualizar como por ejemplo: el techo o un sistema de calefacción que se encuentre encima del techo, esto quedará dentro del reporte de inspección si decides lanzar una propuesta que sea aceptada por el vendedor.
De todas maneras siempre intenta obtener la mayor cantidad de información posible de la propiedad antes de lanzar una oferta.
Revisa también todas las propiedades que se han vendido alrededor, el estado físico mediante las fotografías públicas, el precio por el cual se han transado y bajo qué condiciones se han hecho los negocios (esta información te la puede proporcionar tu agente de compra o Realtor), por ejemplo, si ha sido comprada con ‘Cash’ o con crédito y que tipo de crédito.
Pero aquí te va un punto muy importante para que lo tengas en consideración, el hecho de que una propiedad se haya vendido por un precio no quiere decir que ese haya sido el precio final.
El vendedor puede haber aportado dinero para los costos de cierre o dentro del negocio pueden haber acordado reparaciones que el vendedor haya asumido.
Así que toma los precios de venta como una referencia pero ten en cuenta que de manera interna pueden haber reparaciones o créditos que el vendedor le da al comprador y esto no necesariamente queda reflejado dentro del precio de venta público.
También puede ocurrir que existan proyectos de desarrollo alrededor que a futuro puedan afectar el valor de la propiedad tanto de manera positiva como negativa, ten esto también en consideración.
Los contratos y toda la documentación
Aunque a nivel general el orden de la información es relativamente bueno por parte de cada una de los entes involucrados, es importante que leas la documentación antes de firmar.
Por ejemplo, si estás trabajando con un Realtor que te representa es importante que revises el contrato que tienes con esa persona y bajo qué condiciones tienes que operar.
Lee antes de firmar y asegúrate de qué comprendes cada una de las secciones de los contratos y la documentación legal, esto te puede evitar dolores de cabeza en un futuro.
Con el banco también es importante que tengas claridad sobre toda la documentación que estás firmando si es que estás solicitando un crédito.
Por ejemplo, ten claro si el banco te va a cobrar alguna penalidad por pagar el préstamo anticipadamente, porque puede ocurrir que la entidad prestamista tenga esto dentro de sus políticas o términos y condiciones y si firmas sin leer cuando intentes terminar tu préstamo anticipadamente te llevarás una sorpresa.
La compañía que hace la inspección física te va a entregar un documento o reporte de inspección el cual contiene todos los detalles acerca de los puntos a reparar o reemplazar dentro de la propiedad.
Por ejemplo, si existe un problema con el sistema eléctrico, con las ventanas, con la estructura o con el techo, todo esto puede quedar indicado dentro de este reporte.
Ten muy presente que no necesariamente dicho reporte contiene toda la información necesaria para que tomes una decisión.
Por ejemplo, el reporte no necesariamente te puede indicar el año del cambio de la calefacción o el del aire acondicionado, y si detectas en una propiedad que este sistema es demasiado antiguo pues es un riesgo al cual te vas a exponer y el cual debes tener presente que asumirás.
Esta información puede que no se incluya dentro del reporte de inspección, ya que el reporte simplemente puede indicarte si el sistema funciona o no correctamente al momento de la inspección, por eso el día de la inspección es importante que tú como potencial comprador asistas a dicha inspección y le hagas todas las preguntas pertinentes al inspector relacionados con la propiedad.
El inspector no te dirá cuánto cuesta reparar o reemplazar algo dentro de la propiedad, tampoco te podrá referir a especialistas; tú simplemente hazle todas las preguntas que consideres y él o ella te responderá todas las que pueda y que la ley le permita responder.
Las negociaciones con el vendedor
Esto es una parte muy estresante a veces pero también puede llegar a ser divertida.
El vendedor claramente quiere obtener la mayor cantidad de dinero posible por su propiedad y al comprador le interesa obtener la propiedad al menor precio posible.
El comprador asume que está obteniendo un buen precio por la propiedad al igual que el vendedor asume que la está vendiendo a un buen precio.
Ambos, tanto el comprador como el vendedor, si se llegan a acuerdo están completamente convencidos de que es un buen negocio para ellos.
Algunos vendedores probablemente vendan porque consideren que a futuro el valor de la propiedad pueda bajar o simplemente porque necesitan vender la propiedad y obtener el dinero o porque se quieren mudar hacia otro lugar.
Existen múltiples razones por las que el vendedor decide vender y en ocasiones si investigamos un poco más acerca de esa razón esto también nos puede ser información útil dentro de la negociación.
El comprador puede considerar que el valor de la propiedad con el tiempo va a subir, ve la compra como una buena oportunidad, necesita un espacio donde vivir o simplemente quiere tener su dinero invertido en el mercado inmobiliario.
Existen diferentes estrategias de negociación, en ocasiones se empiezan con unos precios muy arriba o muy abajo y con el tiempo se va descendiendo o se van incrementando los valores.
Debes tener claridad que en estos procesos de negociación se involucran tanto los números como las emociones tanto de parte del comprador como del vendedor; en esto se parece mucho a la compra y venta de acciones en la bolsa de valores.
A veces, la diferencia puede ser poca para llegar a un acuerdo pero a nivel psicológico es muy fuerte y eso puede llegar a ser que se dañen los negocios.
Cualquier tiempo puede ser un buen momento para comprar
Muchas veces vemos en las noticias que el mercado inmobiliario está muy arriba o que está muy abajo y nos dejamos llevar por este tipo de información cuando en realidad no debería ser esto así.
Ya que si bien el mercado puede estar muy arriba o muy abajo la realidad de cada individuo o de cada familia puede ser diferente la una de la otra.
Si te interesa un tipo de propiedad, la encuentras dentro de una zona que te interese y a un precio que se acerca a tus intereses, evalúa las posibilidades.
No te limites por las tasas de interés, ya que pueden estar bajas o altas según el punto de referencia con el que se midan.
Por ejemplo, si revisas las tasas de interés en el pasado y observas la gráfica a través de muchos años atrás quizás te sorprenda saber las tasas tan altas que se llegaron a manejar en el pasado.
Así que no te dejes influenciar tan fácilmente por información externa y toma tus propias decisiones.
Algo que sí te voy a recomendar encarecidamente es que tomes una hoja de cálculo y empieces a hacer los números, incluso si quieres hacer tus números con papel y lápiz puedes hacerlo, ¡Pero hazlo!
Respecto a la tasa de interés también evalúa a través de los años cuánto vas a terminar pagando en interés, porque según el dinero que coloques al inicio la tasa de interés puede llegar a ser muy relevante o no tan relevante, eso depende de qué cantidad de dinero vas a pedir prestado.
Apalancarse para comprar una propiedad puede ser una buena decisión si logras obtener un buen precio por la propiedad.
Pero también debes tener en cuenta que a veces puede ocurrir que compras una propiedad a un precio muy alto y debes esperar muchos más años para poder empezar a ver que la propiedad se valorice ya que terminaste comprando a precios muy elevados.
También debes tener en consideración los impuestos a la propiedad, que es un monto variable que debes pagar cada año; si por ejemplo, vas a obtener un crédito, también debes pagar una aseguranza, entonces estos son valores que también debes tenerlos en cuenta dentro de tus cálculos.
No siempre comprar es mejor que alquilar
Esto es una pregunta que ha estado circulando en la mente de muchas personas pero la respuesta debería ir enfocada en las circunstancias de cada individuo.
Aunque en muchas ocasiones ser propietario es la mejor opción si lo comparamos con el hecho de alquilar, esto no necesariamente siempre es así.
Depende de múltiples factores, entre ellos: los precios de alquilar o los precios de las propiedades.
Haz tus números y determina qué tan conveniente es o no adquirir una propiedad en este momento o continuar alquilando.
A veces me sorprende ver la diferencia entre los números y lo que psicológicamente uno está pensando.
Permítete emocionarte pero intenta guiarte siempre por los números.
Espero que esta información sobre cómo comprar una propiedad te sea útil
Cómo puedes ver el hecho de comprar una propiedad ya sea en los Estados Unidos o en cualquier otro país es algo que requiere planeación.
Prepararse para tener un buen historial crediticio si es que vas a pedir un préstamo o ahorrar si es que piensas comprar en efectivo, todo esto hace parte de dicha planeación.
Este es un proceso que involucra múltiples actores y que así como puede llevar semanas o meses, también podría llegar a extenderse por años para poder completarse según sea el caso.
A mí me ha servido mucho ver videos de personas que son especialistas en este ramo, leer libros de inversionistas del sector, revisar los informes de entidades que saben del tema y sobre todo ser muy curioso observando a través de las aplicaciones las diferentes propiedades que van saliendo al mercado.
Si estás intentando comprar una propiedad en los Estados Unidos, tienes la ventaja de que puedes obtener mucha información acerca del mercado a través de aplicaciones como RedFin, Zillow, entre otras.
Es una gran ventaja poder ver los precios a los cuales fue vendida una propiedad en el pasado y con base en ello que puedas tomar decisiones.
Espero que esta información te sea útil ya que intenté recopilar la mayor cantidad de datos posible.
Seguramente se me escapa alguno que otro punto, pero puedes tomar esta publicación como un buen inicio, que de corazón espero que te aporte valor.
Si tienes dudas, aportes o comentarios, te invito a escribir aquí abajo en los comentarios.
Te deseo mucho éxito con tu proceso de compra y tu proceso de negociación de la propiedad.
Invertir en bienes raíces puede ser una buena opción a futuro ya que te puede ayudar a conservar y hacer crecer tu capital.
Muchas personas tienen parte de su patrimonio en propiedad raíz y si bien no es el único mecanismo de inversión que existe es uno de los más utilizados.
Deja una respuesta